Hallo an Alle,
eventuell ist das nicht das richtige Forum, aber da sich hier ja Experten verschiedenster Bereiche tummeln habe ich eine Frage zur korrekten Ermittlung eines Grundstückspreises.
Grundlegender Gedanke:
Es gibt verschiedene Möglichkeiten ein unbebautes Grundstück zu bepreisen, aber welche Möglichkeit liefert den realistischsten Preis?
Angenommen man betrachtet ein exzellent gelegenes und bereits erschlossenes Grundstück in einer A-Stadt mit einer Größe von 1.000 m². Laut GRF und GFZ könnte man hier 3.000 m² Wohnraum schaffen.
Der Bodenrichtwert liegt bei 1.000 EUR/m².
Wenn man den Wert des Grundstücks nun anhand des Bodenrichtwertes ermitteln wollte, würde man den Bodenwert mit 1.Mio. Euro festlegen und diese auch gegenüber einem Grundstückskäufer einfordern, richtig?!
Nehmen wir nun an ein Investor kauft das Grundstück, bebaut es mit einem MFH, das besagte 3.000 m² Wohnraum bietet und veräußert die einzelnen Wohnungen dann weiter an private Wohnungskäufer. Aufgrund der guten Lage kann er 4.000 Euro/m² erzielen.
Dann erzielt er Veräußerungserlöse i.H.v. 3000 m² *4.000 €, also 12. Mio Euro.
Nun meine Frage: In dem Beispiel liegt der Verkaufspreis (mit MFH) bei 1200 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises (für das Grundstück). Hätte hier nicht der Grundstücksverkäufer viel zu preiswert verkauft und wäre der öffentliche Bodenrichtwert hier nicht viel zu tief angesetzt?
Natürlich entstehen dem Investor/Entwickler noch Kosten für die Planung, den Bau, die Finanzierung, die Vermietung und Vermaktung und seine Kapazitäten sind für evtl. zwei Jahre gebunden. Aber selbst unter Berücksichtigung dieser Kosten würde er doch einen Gewinn machen, der einige hunert Prozent oberhalb seines ürsprünglichen Investments liegt und damit extrem hoch wäre.
Was habe ich in dieser Rechnung übersehen, bzw. wo liegt der Denkfehler? Warum ist der Bodenrichtwert bei der Bemessung des Grundstückswertes evtl. doch angemessen?
eventuell ist das nicht das richtige Forum, aber da sich hier ja Experten verschiedenster Bereiche tummeln habe ich eine Frage zur korrekten Ermittlung eines Grundstückspreises.
Grundlegender Gedanke:
Es gibt verschiedene Möglichkeiten ein unbebautes Grundstück zu bepreisen, aber welche Möglichkeit liefert den realistischsten Preis?
Angenommen man betrachtet ein exzellent gelegenes und bereits erschlossenes Grundstück in einer A-Stadt mit einer Größe von 1.000 m². Laut GRF und GFZ könnte man hier 3.000 m² Wohnraum schaffen.
Der Bodenrichtwert liegt bei 1.000 EUR/m².
Wenn man den Wert des Grundstücks nun anhand des Bodenrichtwertes ermitteln wollte, würde man den Bodenwert mit 1.Mio. Euro festlegen und diese auch gegenüber einem Grundstückskäufer einfordern, richtig?!
Nehmen wir nun an ein Investor kauft das Grundstück, bebaut es mit einem MFH, das besagte 3.000 m² Wohnraum bietet und veräußert die einzelnen Wohnungen dann weiter an private Wohnungskäufer. Aufgrund der guten Lage kann er 4.000 Euro/m² erzielen.
Dann erzielt er Veräußerungserlöse i.H.v. 3000 m² *4.000 €, also 12. Mio Euro.
Nun meine Frage: In dem Beispiel liegt der Verkaufspreis (mit MFH) bei 1200 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises (für das Grundstück). Hätte hier nicht der Grundstücksverkäufer viel zu preiswert verkauft und wäre der öffentliche Bodenrichtwert hier nicht viel zu tief angesetzt?
Natürlich entstehen dem Investor/Entwickler noch Kosten für die Planung, den Bau, die Finanzierung, die Vermietung und Vermaktung und seine Kapazitäten sind für evtl. zwei Jahre gebunden. Aber selbst unter Berücksichtigung dieser Kosten würde er doch einen Gewinn machen, der einige hunert Prozent oberhalb seines ürsprünglichen Investments liegt und damit extrem hoch wäre.
Was habe ich in dieser Rechnung übersehen, bzw. wo liegt der Denkfehler? Warum ist der Bodenrichtwert bei der Bemessung des Grundstückswertes evtl. doch angemessen?
Angemessener Grundstückswert / Wertermittlung
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