Im Unterforum Altbau/Sanierungskonzept steht bei mir nur ein einziger Thread, daher stelle ich mein Anliegen mal hier rein.
Mein Eigenkapital ist derzeit 25T€ gesunken (bei Aktienkursen gepennt...) und das anvisierte Neubau-Vorhaben scheint nach Gesprächen mit diversen Bauherren vor Ort dank Grenznähe zu Luxemburg kaum bezahlbar. Nach MONATEN ist nun endlich wieder ein gebrauchtes Haus in gewünschter Lage zu haben. Für Allerheiligen habe ich den vorletzten freien einstündigen Besichtigungstermin sichern können (Erbin kommt von außerhalb). Dabei sein wird mein Vater (berenteter Dipl.-Ing. Hochbau), bei einem hier bekannten Ingenieurbüro habe ich zusätzlich noch einen Sachverständiger angefragt.
Die letzten Häuser dieser Art haben uns eindeutig gezeigt, dass man innerhalb von Tagen entscheiden muss, sonst ist die Bude weg. Damit bleibt das Ganze immer ein gewisses Glücksspiel, weil ich erstens so schnell keine vernünftige Planung mit halbwegs verlässlicher Gesamtkosenschätzung bekommen kann, und ich zweitens bei Kauf ohne diese Gefahr laufe, viel Geld in Planungsleistung zu stecken, die ich am Ende finanziell nie umsetzen kann. Daher erbitte ich hier - ja, ohne Glaskugel geht es nicht ganz - etwas Unterstützung bei der groben Einschätzung, welche Kosten bei der Sanierung eines Hauses mit u.g. Merkmalen und Anforderungen mindestens auf uns zukäme. Liegt das bereits über der Finanzierbarkeitsgrenze, brauche ich auch nicht über das für mich akzeptable Restrisiko nachdenken. Von der Hoffnung auf ein schönes Heim getragen macht man bei eigenen Kostenrecherchen ja gerne allzu optimistische Annahmen.
Ausdrücklich vorausgestellt sei, dass ich bei hinreichend Hoffnung auf Finanzierbarkeit selbstverständlich eine fachliche Planung für ein sinnvolles Gesamtkonzept auch in Hinblick auf einen schon mitzudenkenden späteren Anbau erstellen lassen werden. Finanzierbar wären für die ersten Jahre nach Hauskauf allerdings insgesamt nur noch max. 110-120 T€ Gesamtkosten (Planung und Sanierung). Daher stellt sich neben dem grunstätzlichen Kostenrahmen die Frage, ob eine stückchenweise Sanierung wegen des Ineinandergreifens von Maßnahmen (Heizsystem passend zu Dämmstandard, Sitz neuer Fenster mit/ohne Fassadendämmung etc.) prinzipiell machbar ist. Wegen der für uns wohlfühlmäig und infrastrukturell optimalen Lage würden wir für die ersten Jahre auch Komforteinbußen in Kauf nehmen.
Merkmale des Hauses und Grundstücks (Außenbesichtigung, kurzes Telefonat mit Eigentümerin, Stadtwerken und Bauaumt):
- EFH 120m², Baujahr 1955
- einfacher Baukörper ca. 8,5m x 10m
- Dach noch aus Baujahr, Satteldach mit First N-S-Richtung, 2 kleine Gauben
- Dachschrägen im OG und Decke zum kleinen Speicher minimal gedämmt
- Keller (nach Angaben der Eigentümerin) trocken, allerdings gäbe es einen "bröselnden Innenputz", über dessen mangelnde Qualität der Vater des Eigentümers immer geklagt habe
- Kellerhöhe ca. 2,35m (Platz für Dämmung Kellerdecke)
- Wärmeerzeuger ausschließlich Nachtspeicherheizung (!!!)
- von außen Schornstein sichtbar (Ofen möglich?)
- aktueller Dachüberstand an Giebelwänden lässt kaum Spielraum für Außendämmung
- (für später) ein gartenseitiger Anbau wäre erlaubt, bereits div. Genehmigungen in Nachbarschaft erteilt (läge dann aber über der Kelleraußentreppe...)
- kein Gasanschluss in der Nähe
- Tiefenbohrung wäre uneingeschränkt genehmigungsfähig
Möglichkeit Flächenkollektor fraglich: ca. 150m² Garten fast genau nach Westen (ca. 10° "Südeinschlag") + gut 120m² Vorgarten im Osten, aber durch Nachbarbebauung und -bepflanzung recht stark verschattet
Was ich mir hoffe realisieren zu können:
- Dach neu + top gedämmt (hoffentlich ohne neuen Dachstuhl...)
- neue Fenster (außer Seite, wo später angebaut werden soll)
- wahrscheinlich Sanitärleitung neu
- zumindest Bad im EG erneuern (noch keine Kinder)
- Elektrik aktualisieren (Elektriker im Freundeskreis, Kosten nur für Material + ggf. Abnahme)
Aktuelle Ikea-Küche wird mitgenommen, Innenarbeiten in Eigenleistung.
Da ein Heizsystem teuer ist, hätte ich die Hoffnung, nach neuem Dach und Fenstern die Nachtspeicheröfen noch ein paar Jahre drinlassen zu können bis wieder Geld da ist (EnEV Ausnahme wegen unbilliger Härte), und vorerst nur die "schmutzigen" Vorbereitungen (Rohrleitungen) zu treffen.
Später dann Kellerwände freilegen und abdichten/dämmen, gartenseitiger Anbau und Fassade dämmen.
In ein paar Jahren kommen nochmal 20€ kleinere bereits angekündigte Erbschaft rein, und wenn ich irgendwann das dicke Haus meiner Eltern (beide Mitte 70) hälftig erbe, sind hinreichend Mittel vorhanden.
Wenn ich vorraus setze, dass es keine wirklich bösen Überraschungen gibt (für die dann 80T€ absoluter Notgroschen im Rentenfonds liegen), liege ich da mit 120T€ sofort, weiteren 20T€ Ende dieses Jahrzehnts, und hinreichend Kapitel in 10-15 Jahren im Bereich eines realisierbaren Projektes?
Mein Eigenkapital ist derzeit 25T€ gesunken (bei Aktienkursen gepennt...) und das anvisierte Neubau-Vorhaben scheint nach Gesprächen mit diversen Bauherren vor Ort dank Grenznähe zu Luxemburg kaum bezahlbar. Nach MONATEN ist nun endlich wieder ein gebrauchtes Haus in gewünschter Lage zu haben. Für Allerheiligen habe ich den vorletzten freien einstündigen Besichtigungstermin sichern können (Erbin kommt von außerhalb). Dabei sein wird mein Vater (berenteter Dipl.-Ing. Hochbau), bei einem hier bekannten Ingenieurbüro habe ich zusätzlich noch einen Sachverständiger angefragt.
Die letzten Häuser dieser Art haben uns eindeutig gezeigt, dass man innerhalb von Tagen entscheiden muss, sonst ist die Bude weg. Damit bleibt das Ganze immer ein gewisses Glücksspiel, weil ich erstens so schnell keine vernünftige Planung mit halbwegs verlässlicher Gesamtkosenschätzung bekommen kann, und ich zweitens bei Kauf ohne diese Gefahr laufe, viel Geld in Planungsleistung zu stecken, die ich am Ende finanziell nie umsetzen kann. Daher erbitte ich hier - ja, ohne Glaskugel geht es nicht ganz - etwas Unterstützung bei der groben Einschätzung, welche Kosten bei der Sanierung eines Hauses mit u.g. Merkmalen und Anforderungen mindestens auf uns zukäme. Liegt das bereits über der Finanzierbarkeitsgrenze, brauche ich auch nicht über das für mich akzeptable Restrisiko nachdenken. Von der Hoffnung auf ein schönes Heim getragen macht man bei eigenen Kostenrecherchen ja gerne allzu optimistische Annahmen.
Ausdrücklich vorausgestellt sei, dass ich bei hinreichend Hoffnung auf Finanzierbarkeit selbstverständlich eine fachliche Planung für ein sinnvolles Gesamtkonzept auch in Hinblick auf einen schon mitzudenkenden späteren Anbau erstellen lassen werden. Finanzierbar wären für die ersten Jahre nach Hauskauf allerdings insgesamt nur noch max. 110-120 T€ Gesamtkosten (Planung und Sanierung). Daher stellt sich neben dem grunstätzlichen Kostenrahmen die Frage, ob eine stückchenweise Sanierung wegen des Ineinandergreifens von Maßnahmen (Heizsystem passend zu Dämmstandard, Sitz neuer Fenster mit/ohne Fassadendämmung etc.) prinzipiell machbar ist. Wegen der für uns wohlfühlmäig und infrastrukturell optimalen Lage würden wir für die ersten Jahre auch Komforteinbußen in Kauf nehmen.
Merkmale des Hauses und Grundstücks (Außenbesichtigung, kurzes Telefonat mit Eigentümerin, Stadtwerken und Bauaumt):
- EFH 120m², Baujahr 1955
- einfacher Baukörper ca. 8,5m x 10m
- Dach noch aus Baujahr, Satteldach mit First N-S-Richtung, 2 kleine Gauben
- Dachschrägen im OG und Decke zum kleinen Speicher minimal gedämmt
- Keller (nach Angaben der Eigentümerin) trocken, allerdings gäbe es einen "bröselnden Innenputz", über dessen mangelnde Qualität der Vater des Eigentümers immer geklagt habe
- Kellerhöhe ca. 2,35m (Platz für Dämmung Kellerdecke)
- Wärmeerzeuger ausschließlich Nachtspeicherheizung (!!!)
- von außen Schornstein sichtbar (Ofen möglich?)
- aktueller Dachüberstand an Giebelwänden lässt kaum Spielraum für Außendämmung
- (für später) ein gartenseitiger Anbau wäre erlaubt, bereits div. Genehmigungen in Nachbarschaft erteilt (läge dann aber über der Kelleraußentreppe...)
- kein Gasanschluss in der Nähe
- Tiefenbohrung wäre uneingeschränkt genehmigungsfähig
Möglichkeit Flächenkollektor fraglich: ca. 150m² Garten fast genau nach Westen (ca. 10° "Südeinschlag") + gut 120m² Vorgarten im Osten, aber durch Nachbarbebauung und -bepflanzung recht stark verschattet
Was ich mir hoffe realisieren zu können:
- Dach neu + top gedämmt (hoffentlich ohne neuen Dachstuhl...)
- neue Fenster (außer Seite, wo später angebaut werden soll)
- wahrscheinlich Sanitärleitung neu
- zumindest Bad im EG erneuern (noch keine Kinder)
- Elektrik aktualisieren (Elektriker im Freundeskreis, Kosten nur für Material + ggf. Abnahme)
Aktuelle Ikea-Küche wird mitgenommen, Innenarbeiten in Eigenleistung.
Da ein Heizsystem teuer ist, hätte ich die Hoffnung, nach neuem Dach und Fenstern die Nachtspeicheröfen noch ein paar Jahre drinlassen zu können bis wieder Geld da ist (EnEV Ausnahme wegen unbilliger Härte), und vorerst nur die "schmutzigen" Vorbereitungen (Rohrleitungen) zu treffen.
Später dann Kellerwände freilegen und abdichten/dämmen, gartenseitiger Anbau und Fassade dämmen.
In ein paar Jahren kommen nochmal 20€ kleinere bereits angekündigte Erbschaft rein, und wenn ich irgendwann das dicke Haus meiner Eltern (beide Mitte 70) hälftig erbe, sind hinreichend Mittel vorhanden.
Wenn ich vorraus setze, dass es keine wirklich bösen Überraschungen gibt (für die dann 80T€ absoluter Notgroschen im Rentenfonds liegen), liege ich da mit 120T€ sofort, weiteren 20T€ Ende dieses Jahrzehnts, und hinreichend Kapitel in 10-15 Jahren im Bereich eines realisierbaren Projektes?
Haus Bj. 1955 - schrittweise Sanierung bei ganzheitlicher Planung?
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