Hallo Community,
nachdem ich in diesem Forum einige Stunden als passiver Leser verbracht habe, habe ich mich registriert um fachkundige Meinungen einzuholen. Wie Ihr im weiteren Verlauf meines Posts erkennen werdet, habe ich nicht allzu viel Ahnung von der Materie. :bounce:
Es geht sich um den Bau eines Mehrfamilienhauses. Das Grundstück ist 250 qm groß. Die Fläche die bebaut werden könnte beträgt ca. 160 qm. 4 Geschosse sind realistisch. Aktuell ist das Grundstück lediglich ebenerdig bebaut, die Nachbarhäuser haben jedoch ringsum 4 Geschosse.
Eine der ersten Fragen ist: wieviel % zieht man von der bebaubaren Fläche für Treppenhaus, Aufzug etc. ab?
160*4= 640 qm. Ich rechne mit etwas mehr als 500 Nettoquadratmetern, kommt das in etwa hin?
nächste Frage ist zwar allgemein schwer zu beantworten, doch ich bräuchte einen groben Richtwert für die Gesamtkosten (exkl. Grundstück) pro qm Wohnfläche. Es soll weder besonders hochwertig noch besonders günstig gebaut werden. Ein Tiefgarage soll/kann nicht gebaut werden, ein Keller schon. Daher rechne ich mit 2500-3000€/qm.
Aus verschiedenen Gründen steht nur eine Vollfinanzierung zur Wahl. Die Kaufnebenkosten werden aus eigenen Mitteln bezahlt. Sicherheiten und ein ausreichend hohes Einkommen stehen zur Verfügung.
Die wohl wichtigste Frage ist die, ob das MFH anschließend verkauft wird oder gehalten wird. Da ich noch weitere, jedoch auch kostenintensivere, Grundstücke im Auge habe tendiere ich zum Verkauf des MFH. Da man innerhalb der 10 Jährigen Spekulationsfrist verkauft wird eine Versteuerung notwenig. Beträgt diese pauschal 25% des Gewinn´s oder wird der Gewinn einfach auf das zu versteuernde Einkommen angerechnet?
Durch die Vollfinanzierung rechne ich mit einer Zinsbelastung von etwa 3%, um diese 3% sinkt natürlich auch die Bruttorendite. Nach Zinsen und Tilgung bleibt also nichtmehr sehr viel übrig. Ebenfalls ein Argument FÜR den Verkauf.
Ich habe mir jedoch sagen lassen, dass Banken einen Bau und anschließend direkten Verkauf nur mürrisch finanzieren, denn dadurch verdienen Sie natürlich viel weniger als ein Darlehen über mehrere Jahrzehnte. Jedoch sinkt ja das Risiko für die Bank, wenn vor bzw. während des Bau´s schon Wohnungen verkauft werden. Was sagt Ihr dazu?
Ich würde Euch bitten einfach mal eine erste Einschätzung zu meinem Vorhaben abzugeben.
Falls noch Details fehlen trage ich diese gerne nach.
nachdem ich in diesem Forum einige Stunden als passiver Leser verbracht habe, habe ich mich registriert um fachkundige Meinungen einzuholen. Wie Ihr im weiteren Verlauf meines Posts erkennen werdet, habe ich nicht allzu viel Ahnung von der Materie. :bounce:
Es geht sich um den Bau eines Mehrfamilienhauses. Das Grundstück ist 250 qm groß. Die Fläche die bebaut werden könnte beträgt ca. 160 qm. 4 Geschosse sind realistisch. Aktuell ist das Grundstück lediglich ebenerdig bebaut, die Nachbarhäuser haben jedoch ringsum 4 Geschosse.
Eine der ersten Fragen ist: wieviel % zieht man von der bebaubaren Fläche für Treppenhaus, Aufzug etc. ab?
160*4= 640 qm. Ich rechne mit etwas mehr als 500 Nettoquadratmetern, kommt das in etwa hin?
nächste Frage ist zwar allgemein schwer zu beantworten, doch ich bräuchte einen groben Richtwert für die Gesamtkosten (exkl. Grundstück) pro qm Wohnfläche. Es soll weder besonders hochwertig noch besonders günstig gebaut werden. Ein Tiefgarage soll/kann nicht gebaut werden, ein Keller schon. Daher rechne ich mit 2500-3000€/qm.
Aus verschiedenen Gründen steht nur eine Vollfinanzierung zur Wahl. Die Kaufnebenkosten werden aus eigenen Mitteln bezahlt. Sicherheiten und ein ausreichend hohes Einkommen stehen zur Verfügung.
Die wohl wichtigste Frage ist die, ob das MFH anschließend verkauft wird oder gehalten wird. Da ich noch weitere, jedoch auch kostenintensivere, Grundstücke im Auge habe tendiere ich zum Verkauf des MFH. Da man innerhalb der 10 Jährigen Spekulationsfrist verkauft wird eine Versteuerung notwenig. Beträgt diese pauschal 25% des Gewinn´s oder wird der Gewinn einfach auf das zu versteuernde Einkommen angerechnet?
Durch die Vollfinanzierung rechne ich mit einer Zinsbelastung von etwa 3%, um diese 3% sinkt natürlich auch die Bruttorendite. Nach Zinsen und Tilgung bleibt also nichtmehr sehr viel übrig. Ebenfalls ein Argument FÜR den Verkauf.
Ich habe mir jedoch sagen lassen, dass Banken einen Bau und anschließend direkten Verkauf nur mürrisch finanzieren, denn dadurch verdienen Sie natürlich viel weniger als ein Darlehen über mehrere Jahrzehnte. Jedoch sinkt ja das Risiko für die Bank, wenn vor bzw. während des Bau´s schon Wohnungen verkauft werden. Was sagt Ihr dazu?
Ich würde Euch bitten einfach mal eine erste Einschätzung zu meinem Vorhaben abzugeben.
Falls noch Details fehlen trage ich diese gerne nach.
Bauvorhaben MFH, halten oder verkaufen?
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