Hallo zusammen!
Gleich vorweg - ich bin Laie was den Hausbau oder Instandsetzungen angeht. Wände tapezieren und streichen bekomme ich noch hin, Fliesen legen mit Unterstützung von Bekannten auch, aber sehr viel weiter geht mein "Wissen" leider nicht.
Es handelt sich um ein Haus Baujahr ca. 1920-1930 im Raum Ludwigsburg (Baden-Württemberg). Das Haus ist innerhalb der Familie und könnte eventuell günstiger abgegeben werden, aber es stellt sich die Frage ob sich der Erwerb generell lohnt (ob Kaufpreis und Instandsetzung den Wert eines Neubaus schon übersteigen). Wir sind auf der Suche nach einem Gutachter, der den Wert schätzen soll, aber ich würde trotzdem vorweg gerne ein paar Meinungen zu unserem Vorhaben hören wenn ihr uns unterstützen wollt :)
Die Fläche mit Dachboden beträgt ca. 160m² auf 3 Stockwerken EG, OG, Dachboden plus Keller.
Das Haus wurde über die Jahre teilweise erneuert und umgebaut, was die Sache nicht einfacher macht. Aus einem Einfamilienhaus wurden 2 Wohnungen gemacht und jede Wohnung ist auf einem anderen Stand. Wir würden daraus wieder ein Einfamilienhaus machen. Böden, Tapeten, Bäder und Küchen müssen vollständig erneuert werden. Darauf muss also keine Rücksicht genommen werden.
Heizung
Die Heizung muss komplett erneuert werden.
Eine Wohnung wird mit Nachtspeicheröfen beheizt, die andere mit Heizkörpern, die beide! mit Strom betrieben werden. Selbst die Elektriker haben Probleme im Keller bei der Anlage einen Durchblick zu bekommen, weil alles irgendwie verwurschtelt ist.
Eine Gasheizung ist Aufgrund der Straße nicht möglich, also würden wir uns für Pellets entscheiden. Genug Platz dafür ist im Keller.
Dazu kommt, dass warmes Wasser bisher nur durch Boiler erhitzt wird (2x Bad, 2x Küche).
D.h. neue Heizung, Leitungen und Heizkörper. Im OG, dem Treppenhaus und auf dem Dachboden waren nie Heizkörper.
Ich rechne für diesen Posten grob 30k, aber ich weiss nicht ob das realistisch ist?
Elektrik und Wasserrohre
Das ist der Punkt, an dem bei mir die meisten Fragezeichen stehen.
Die Elektrik ist alleine aufgrund der Heizung und unterschiedlichen Erneuerungen in beiden Wohnungen ein heilloses Durcheinander. Aber wie werden Kabel und Anschlüsse erneuert? Werden dafür die Wände aufgerissen? Laufen Kabel in dafür vorgesehenen Rohren oder sind sie direkt so in der Wand verbaut? Was passiert mit alten Kabeln die nicht mehr benötigt werden? Bleiben sie in der Wand oder müssen alle entfernt werden? Muss ich vorher genau wissen wo die neue Küche steht zwecks Anschlüssen?
Dasselbe gilt für Wasserrohre. Wir würden gerne das Bad in einem anderen Zimmer aufbauen als bisher. Was passiert mit den alten Rohren im bisherigen Bad? Werden sie entfernt, ausgefüllt oder einfach verschlossen?
Wenn nun Arbeiten an Wasserrohren, Kabeln und Heizungsrohen zusammenkommen wird in meiner Vorstellung nahezu jede Wand und vielleicht einige Böden? aufgerissen. Wird das nicht unvorstellbar teuer? Reichen hier weitere 30k für diese Arbeiten?
Dachdämmung
Ein weiterer großer Posten.
Das Dach ist nicht gedämmt, ausserdem muss die Holzkonstruktion des Dachstuhls erneuert werden. Das Dach wurde nach 2000 neu mit Betonziegeln gedeckt. Wegen der Holzkonstruktion müssen die Ziegel natürlich runter. Werden diese danach wieder verwendet oder muss man das Dach komplett neu eindecken?
Das Dach betrifft den Dachboden und 3 Zimmer im OG. In den 3 Zimmern haben wir Schrägen bis auf ca. Hüfthöhe. Wie wird in diesen Zimmern gedämmt? Genau wie auf dem Dachboden? In einem der 3 Zimmer mit Dachschräge gibt es eine undichte Stelle wobei die Farbe der Decke bei starkem Regen Blasen wirft. Das müsste im Zuge der Dämmung behoben werden.
Hier rechne ich mit 30k-50k?
Restliche Dämmung und Fenster
Die Fenster sind 2fach verglaste Holzfenster. Leider weiss ich hierzu kein genaues Einbaudatum. Sie müssten neu gestrichten werden. Lohnt sich der Anstrich oder wären neue Fenster sinnvoller wenn man sowieso alles auseinandernimmt?
Im EG sind einige Zimmer von innen gedämmt, der Rest des Hauses wohl nicht. Damit fällt eine Aussendämmung weg nehme ich an? Wie wichtig ist die Dämmung zwischen den Geschossen? (Böden, Decken) und wie würde man zum Keller hin dämmen? Durch eine zusätzliche Bodenschicht im EG?
Dieser Posten ist sehr ungewiss und kann erst durch den Gutachter besser in Zahlen gefasst werden... für Fenster würde ich ca. 20k rechnen, 1k/Stück?
Balkon
Eine weitere Instandsetzung betrifft den Balkon. Dieser ist ca. 1960 gebaut worden und muss komplett erneuert werden. Der Balkon ist nicht freistehend, sondern befindet sich über ein paar Zimmern des EGs, d.h. der Boden des Balkons ist die Decke im EG. Vor ein paar Jahren war der Balkon überflutet weil ein Abfluss verstopft war und es lief Wasser in das Zimmer darunter!! Das macht mir schon etwas Sorgen. Der Balkon ist samt Brüstung gemauert und der Boden angeblich aus Teer.
Wie wird so ein Balkon erneuert? Muss ich die gesamte Decke der Zimmer darunter erneuern plus evtl. Wände mit Wasserschäden?
Auch hier sehe ich keine Zahl unter 20k.
Wände einreissen
2 Wände im UG wollen wir einreissen, da alle Zimmer (wie in alten Häusern üblich) sehr klein geschnitten oder Durchgangszimmer sind. Dafür brauchen wir einen Statiker und vermutlich Stützen, da es sich bestimmt um tragende Wände handelt. Kann man jede tragende Wand durchbrechen oder gibt es hier Einschränkungen?
Sonstiges
Eine neue Haustür muss her, eine neue Treppe vom EG ins OG, möglicherweise neue Innentüren (die alten Türen streichen wäre eine Option). Eine neue Küche und ein neues Bad. Tapeten, Fliesen, Farbe und Bodenbeläge. Das war es grob. Hier kommt es eher darauf an wie viel wir ausgeben WOLLEN und davon können wir wenigstens einiges selbst machen.
Alles in Allem rechne ich grob mit 150k. Verschätze ich mich hier extrem? Ist es sehr riskant, gerade wegen der zwei Stellen die mit Wasser in Berührung kamen? Würdet ihr es wagen dieses Haus zu kaufen und oben genannte Erneuerungen vorzunehmen? Habe ich etwas Wichtiges übersehen?
Ich weiss dass immer unbekannte Probleme auftauchen können, aber vielleicht kennt ihr einige dieser Probleme und könnte darauf hinweisen?
Vielen vielen Dank dass ihr euch alles durchgelesen habt!!
Ich freue mich auf eure Antworten!
Gleich vorweg - ich bin Laie was den Hausbau oder Instandsetzungen angeht. Wände tapezieren und streichen bekomme ich noch hin, Fliesen legen mit Unterstützung von Bekannten auch, aber sehr viel weiter geht mein "Wissen" leider nicht.
Es handelt sich um ein Haus Baujahr ca. 1920-1930 im Raum Ludwigsburg (Baden-Württemberg). Das Haus ist innerhalb der Familie und könnte eventuell günstiger abgegeben werden, aber es stellt sich die Frage ob sich der Erwerb generell lohnt (ob Kaufpreis und Instandsetzung den Wert eines Neubaus schon übersteigen). Wir sind auf der Suche nach einem Gutachter, der den Wert schätzen soll, aber ich würde trotzdem vorweg gerne ein paar Meinungen zu unserem Vorhaben hören wenn ihr uns unterstützen wollt :)
Die Fläche mit Dachboden beträgt ca. 160m² auf 3 Stockwerken EG, OG, Dachboden plus Keller.
Das Haus wurde über die Jahre teilweise erneuert und umgebaut, was die Sache nicht einfacher macht. Aus einem Einfamilienhaus wurden 2 Wohnungen gemacht und jede Wohnung ist auf einem anderen Stand. Wir würden daraus wieder ein Einfamilienhaus machen. Böden, Tapeten, Bäder und Küchen müssen vollständig erneuert werden. Darauf muss also keine Rücksicht genommen werden.
Heizung
Die Heizung muss komplett erneuert werden.
Eine Wohnung wird mit Nachtspeicheröfen beheizt, die andere mit Heizkörpern, die beide! mit Strom betrieben werden. Selbst die Elektriker haben Probleme im Keller bei der Anlage einen Durchblick zu bekommen, weil alles irgendwie verwurschtelt ist.
Eine Gasheizung ist Aufgrund der Straße nicht möglich, also würden wir uns für Pellets entscheiden. Genug Platz dafür ist im Keller.
Dazu kommt, dass warmes Wasser bisher nur durch Boiler erhitzt wird (2x Bad, 2x Küche).
D.h. neue Heizung, Leitungen und Heizkörper. Im OG, dem Treppenhaus und auf dem Dachboden waren nie Heizkörper.
Ich rechne für diesen Posten grob 30k, aber ich weiss nicht ob das realistisch ist?
Elektrik und Wasserrohre
Das ist der Punkt, an dem bei mir die meisten Fragezeichen stehen.
Die Elektrik ist alleine aufgrund der Heizung und unterschiedlichen Erneuerungen in beiden Wohnungen ein heilloses Durcheinander. Aber wie werden Kabel und Anschlüsse erneuert? Werden dafür die Wände aufgerissen? Laufen Kabel in dafür vorgesehenen Rohren oder sind sie direkt so in der Wand verbaut? Was passiert mit alten Kabeln die nicht mehr benötigt werden? Bleiben sie in der Wand oder müssen alle entfernt werden? Muss ich vorher genau wissen wo die neue Küche steht zwecks Anschlüssen?
Dasselbe gilt für Wasserrohre. Wir würden gerne das Bad in einem anderen Zimmer aufbauen als bisher. Was passiert mit den alten Rohren im bisherigen Bad? Werden sie entfernt, ausgefüllt oder einfach verschlossen?
Wenn nun Arbeiten an Wasserrohren, Kabeln und Heizungsrohen zusammenkommen wird in meiner Vorstellung nahezu jede Wand und vielleicht einige Böden? aufgerissen. Wird das nicht unvorstellbar teuer? Reichen hier weitere 30k für diese Arbeiten?
Dachdämmung
Ein weiterer großer Posten.
Das Dach ist nicht gedämmt, ausserdem muss die Holzkonstruktion des Dachstuhls erneuert werden. Das Dach wurde nach 2000 neu mit Betonziegeln gedeckt. Wegen der Holzkonstruktion müssen die Ziegel natürlich runter. Werden diese danach wieder verwendet oder muss man das Dach komplett neu eindecken?
Das Dach betrifft den Dachboden und 3 Zimmer im OG. In den 3 Zimmern haben wir Schrägen bis auf ca. Hüfthöhe. Wie wird in diesen Zimmern gedämmt? Genau wie auf dem Dachboden? In einem der 3 Zimmer mit Dachschräge gibt es eine undichte Stelle wobei die Farbe der Decke bei starkem Regen Blasen wirft. Das müsste im Zuge der Dämmung behoben werden.
Hier rechne ich mit 30k-50k?
Restliche Dämmung und Fenster
Die Fenster sind 2fach verglaste Holzfenster. Leider weiss ich hierzu kein genaues Einbaudatum. Sie müssten neu gestrichten werden. Lohnt sich der Anstrich oder wären neue Fenster sinnvoller wenn man sowieso alles auseinandernimmt?
Im EG sind einige Zimmer von innen gedämmt, der Rest des Hauses wohl nicht. Damit fällt eine Aussendämmung weg nehme ich an? Wie wichtig ist die Dämmung zwischen den Geschossen? (Böden, Decken) und wie würde man zum Keller hin dämmen? Durch eine zusätzliche Bodenschicht im EG?
Dieser Posten ist sehr ungewiss und kann erst durch den Gutachter besser in Zahlen gefasst werden... für Fenster würde ich ca. 20k rechnen, 1k/Stück?
Balkon
Eine weitere Instandsetzung betrifft den Balkon. Dieser ist ca. 1960 gebaut worden und muss komplett erneuert werden. Der Balkon ist nicht freistehend, sondern befindet sich über ein paar Zimmern des EGs, d.h. der Boden des Balkons ist die Decke im EG. Vor ein paar Jahren war der Balkon überflutet weil ein Abfluss verstopft war und es lief Wasser in das Zimmer darunter!! Das macht mir schon etwas Sorgen. Der Balkon ist samt Brüstung gemauert und der Boden angeblich aus Teer.
Wie wird so ein Balkon erneuert? Muss ich die gesamte Decke der Zimmer darunter erneuern plus evtl. Wände mit Wasserschäden?
Auch hier sehe ich keine Zahl unter 20k.
Wände einreissen
2 Wände im UG wollen wir einreissen, da alle Zimmer (wie in alten Häusern üblich) sehr klein geschnitten oder Durchgangszimmer sind. Dafür brauchen wir einen Statiker und vermutlich Stützen, da es sich bestimmt um tragende Wände handelt. Kann man jede tragende Wand durchbrechen oder gibt es hier Einschränkungen?
Sonstiges
Eine neue Haustür muss her, eine neue Treppe vom EG ins OG, möglicherweise neue Innentüren (die alten Türen streichen wäre eine Option). Eine neue Küche und ein neues Bad. Tapeten, Fliesen, Farbe und Bodenbeläge. Das war es grob. Hier kommt es eher darauf an wie viel wir ausgeben WOLLEN und davon können wir wenigstens einiges selbst machen.
Alles in Allem rechne ich grob mit 150k. Verschätze ich mich hier extrem? Ist es sehr riskant, gerade wegen der zwei Stellen die mit Wasser in Berührung kamen? Würdet ihr es wagen dieses Haus zu kaufen und oben genannte Erneuerungen vorzunehmen? Habe ich etwas Wichtiges übersehen?
Ich weiss dass immer unbekannte Probleme auftauchen können, aber vielleicht kennt ihr einige dieser Probleme und könnte darauf hinweisen?
Vielen vielen Dank dass ihr euch alles durchgelesen habt!!
Ich freue mich auf eure Antworten!
Viele Fragen zu Instandsetzung von altem Haus
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